财创网 金融 北京写字楼市场回暖,IT和金融业发展前景需求最大

北京写字楼市场回暖,IT和金融业发展前景需求最大

一线城市写字楼主力租户的变化,可以非常直观地反映产业生态的变迁。三四年前以P2P为代表的互联网金融公司最火的时候,人员大肆扩张,写字楼租赁需求猛增,同时为了彰显门面,每个一线城市最好地段的写字楼基本都被这些公司所占据。而此后互联网金融监管如秋风扫落叶般铺开,这些公司也成片成片地消失,导致很多写字楼出租率一时间断崖式下跌。

在实体经济艰难复苏的背景下,能够补上互联网金融公司留下的这个空档的恐怕也只有互联网高科技类企业及金融类企业,尤其是前者,字节跳动、美团等近几年飞速扩张的企业不断扩租以及买楼的消息也屡屡传出。以字节跳动为例,去年11月一个数千人规模的团队入驻了北京海淀区方恒时尚中心正式开启办公,这是该公司2019年斥资50亿元收购的首个自有产权办公楼。最近,字节跳动又从美国房地产开发商铁狮门买了上海一个接近20万方的办公项目。这表明仅靠租赁已经无法满足这类公司的需求,买楼甚至直接买地成为其更优先的选择。实际上,美团、B站、京东等互联网公司这两年都在上海斥巨资买了地,这绝非巧合。而从地方政府的角度,也愿意给这些企业较低的地价,这其实也是某种程度上的招商引资。

另外,从企业自身角度看,这种企业自用物业资产的购买、租赁和处置其实也是一门专业,一般称为Corporate Real Estate(CRE),很多全球化企业对此都有专业的部门设置。对中国企业来说,这还是一个新概念,有待学习,目前来看互联网企业最有可能先补上这门课。

在历经去年的波动之后,北京写字楼市场正在形成新一轮的供需平衡,二季度净吸纳量快速回升,约为去年同期的七倍。

国际房地产服务商——第一太平戴维斯发布最新报告显示,二季度,北京甲级写字楼市场共迎来四座新项目入市,供应量约为37.6万平方米;而本季度净吸纳量继续快速提升,约为22.4万平方米,环比增长34.7%、约为去年同期的七倍。

在租金方面,北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米341.3元人民币,平均租金指数环比、同比分别下降0.3%、3.6%,但租金降幅有所收窄。

第一太平戴维斯交易与咨询服务业务负责人、高级董事温书阅表示,2021年第二季度,北京写字楼市场租赁需求呈现井喷,市场活跃度持续提升。

“就2021年上半年而言,北京写字楼市场已经完全摆脱疫情的影响,市场需求得到充分释放,但由于下半年新增供应量仍然巨大,未来一段时间全市写字楼仍将面临较大去化压力。”温书阅说。

从2021年上半年北京租赁市场成交情况可以看到,信息技术(29.8%)及金融(24.7%)类企业的租赁成交占据了写字楼市场承租面积的前两名,二者之和高达54.5%。专业服务(9.2%)、消费者服务(7.3%)及健康医疗(6.6%)等行业也在上半年充分释放租赁需求,其他行业的租赁需求相对有限、分布较为平均。

上半年北京写字楼租赁成交行业分布情况。来源:第一太平戴维斯

温书阅认为,互联网高科技类企业及金融类企业持续引领租赁成交量,尤其是互联网科技类企业,在上半年完成多宗大体量成交。此两类企业租赁需求旺盛,扩张势头已形成写字楼市场的租赁“刚需”。

在新冠疫情影响下,一些写字楼项目的交付期限由2020年延迟到了2021年,进而推高了2021年的新增供应量。第一太平戴维斯预计,下半年北京将有70万平方米的新增供应,全市空置率仍将处于高位。但在经济企稳的大背景下,预计企业的租赁需求将延续上半年的迅猛势头。

除了租赁市场逐渐复苏外,北京大宗投资市场也依然保持了较高的热度。

北京大宗投资市场在二季度连续完成多宗大宗投资与收购活动,累积成交金额为157.7亿元人民币,成交资产包括写字楼、酒店、住宅项目、购物中心、二手地块等多个类别,其中不乏SK大厦的转让、黑石集团收购SOHO中国控股股权等引人瞩目的大手笔。

2021年上半年,北京投资市场累积完成的大宗投资交易成交金额已达313.65亿元人民币,超越去年同期21%。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想表示,从上半年的市场走势来看,北京商办市场已完全摆脱疫情的影响,开启快速复苏之路,为市场注入强大的信心。自2017年起,大宗投资买家就形成了内资机构、外资机构、自用型买家三足鼎立的态势,2021年上半年延续了这种平衡。

李想认为,目前国内商办市场正处于由增量时代向存量时代过渡的阶段,优质核心资产、城市更新改造项目、在建项目乃至自用型投资都有可能成为大宗投资市场的焦点。

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作者: 树哥

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